「高級感があるからとタイル張りのマンションを購入したけれど、最近シミができ始めた」
「外壁のタイルが数枚剥がれ落ちているのを見つけたが、雨漏り修理と一緒に直せばいいだろうか」
大阪市内のメインストリートや住宅街に建つRC造（鉄筋コンクリート造）のマンション・テナントビルでは、美観に優れた「タイル張り」の外壁が多く採用されています。
しかし、不動産と建物のプロフェッショナルとして、オーナー様に絶対にお伝えしなければならない警告があります。
タイル外壁からの雨漏りを放置すること、あるいは安易な雨漏り修理で済ませることは、建物の寿命を縮めるだけでなく、「第三者の命を奪う落下事故（数千万円規模の損害賠償）」という、取り返しのつかない事態を引き起こす時限爆弾なのです。
タイル裏の「隠れた雨水」が接着剤を溶かす
そもそも、外壁のタイルはコンクリートの壁に対して「接着剤（モルタルなど）」で強力に貼り付けられています。
しかし、長年の紫外線や地震の揺れによって、タイルとタイルの間を埋めている「目地（めじ）」にヒビ割れが生じます。
雨が降ると、そのわずかなヒビ割れから雨水がタイルの「裏側」へと侵入します。
コンクリートとタイルの間に挟み込まれた雨水はじわじわと接着剤を溶かし、接着力を完全に奪っていきます。
これが、壁からタイルが浮き上がる「タイルの浮き」という現象です。
室内の天井や壁に雨水が到達している（雨漏りしている）ということは、すでに外壁のタイル裏には大量の雨水がプールのように溜まり、今にも剥がれ落ちる寸前の状態になっていることを意味しています。
「とりあえずコーキング」が剥落を加速させる
ここで、雨漏りのメカニズムを理解していない一般的なリフォーム業者がやってしまう「最悪の雨漏り修理」があります。
それは、ヒビ割れている目地の上から「とりあえずコーキング（充填材）を塗って隙間を塞ぐ」という表面的な処置です。
これをやってしまうと、すでにタイルの裏側に侵入していた雨水が、外へ蒸発する逃げ場を完全に失います。
逃げ場を失った水分は、夏の直射日光で熱せられると水蒸気になり、体積が何倍にも膨張します。
この強烈な内部からの圧力が、弱っていたタイルを壁から豪快に押し剥がし、ある日突然、まとまった数十枚の重たいタイルが道路へと落下するのです。
大阪のような人が密集する都市部において、数十メートル上空から数キログラムのコンクリートの塊が歩行者や車に直撃すればどうなるか・・・想像するだけでも背筋が凍ります。
賠償責任はすべて「物件オーナー」に降りかかる
もしタイルの落下によって通行人にケガをさせたり、駐車中の車を破損させたりした場合、民法上の「工作物責任」により、その損害賠償責任は原則として建物の所有者（オーナー様）が負うことになります。
「業者の雨漏り修理が悪かったからだ」と主張しても、日頃の適切な維持管理を怠ったとみなされれば、所有者としての責任を免れることはできません。
「赤外線調査」で危険なタイルを透視する
このような悲劇を防ぐためには、目に見えるヒビ割れを適当に埋めるのではなく、「壁の裏側にどれだけの水が溜まり、どこからどこまでのタイルが浮いて危険な状態なのか」を科学的に特定する必要があります。
一般的な業者は、足場を組んで職人が壁をハンマーで叩く「打診検査」を行いますが、これには高額な足場代がかかります。
錦不動産が大阪全域で提供している「精密雨漏り調査」では、高額でアナログな検査には頼らず、最新の非破壊検査を駆使して安全かつスピーディに原因を突き止めます。
- 赤外線サーモグラフィ調査
建物の外側から赤外線カメラでタイル外壁を撮影します。
タイルの裏側に水が溜まっている箇所は「温度が低く」映り、すでに壁から浮き上がって空気の層ができている箇所は、太陽熱を溜め込んで「温度が高く」映ります。
これにより、肉眼では絶対にわからない「落下予備軍のタイル」と「雨水の真の入口」を、画像として完全に可視化できるのです。
雨漏りは建物からの「危険信号」
タイル外壁の物件において、室内への雨漏りは「壁の裏側がすでに限界を迎えている」という強烈な危険信号です。
錦不動産では、原因特定からタイルの張り替えを含む修繕工事までワンストップで対応しており、オーナー様と直接ご契約いただいた場合は「雨漏り調査費および修繕工事費の10%を還元」する独自のサポートを行っております。
勘に頼る無駄な工事を省きながら、入居者様と近隣住民の安全、そしてオーナー様の資産を確実にお守りします。
「タイル張りの外壁から雨漏りしている」「最近、敷地内にタイルの欠片が落ちていた」というオーナー様。
大事故が起きてからでは手遅れです。
賠償リスクを未然に防ぐために、まずは大阪の建物のプロフェッショナル、錦不動産へご相談ください。
