「エレベーター」が雨漏りで全損？大阪のビル・マンションを襲う「塔屋（とうや）」の劣化と数千万円の悲劇

「台風の翌日、入居者からエレベーターが動かないとクレームが入った」
「すぐにエレベーターの保守会社を呼んだら、機械が寿命ではなく、雨漏りでショートしていますと言われた」

大阪府内で4階建て以上のマンションやテナントビルを所有されているオーナー様。
もしご自身の物件にエレベーターが設置されているなら、このトラブルは決して他人事ではありません。
エレベーターの不具合と聞くと「機械の故障」を疑いがちですが、実はその原因の多くが「建物の頂上からの雨水侵入（雨漏り）」によるものだという事実をご存知でしょうか。

しかも、エレベーターが雨漏りの被害に遭った場合、被害総額は通常の雨漏り修理の比ではありません。
今回は、オーナー様を絶望の淵に突き落とす「エレベーター水没事故」のメカニズムと、それを未然に防ぐための鉄則を解説します。

見落とされがちな屋上の急所「塔屋（とうや）」

エレベーターを動かすための「巻き上げ機」や、頭脳である「制御盤」がどこにあるかご存知でしょうか。
多くの場合、屋上のさらに一段高い場所にポツンと建っている小さな小屋のような空間、「塔屋（とうや）」または「機械室」の中に設置されています。

建物の最も高い位置にあるこの塔屋は、大阪の強烈な夏の直射日光、台風による暴風雨を「360度、全く遮るものがない状態」でモロに受け続けています。
つまり、建物の中で最も劣化のスピードが早く、ヒビ割れや防水層の破断が起きやすい「最大の急所」なのです。
しかし、普段人が立ち入らない場所であるため、オーナー様も管理会社もその劣化に気づかず、完全に放置されてしまっているケースが後を絶ちません。

制御盤に水が落ちれば「1,000万円超」の全交換

劣化した塔屋の屋根や壁のヒビ割れから侵入した雨水は、容赦なく真下にあるエレベーターの機械室へとポタポタと落ちていきます。

エレベーターの制御盤は、精密な電子基板の塊です。
ここに雨水が数滴でも直撃すれば、一瞬にしてショート（漏電）を起こし、システムは完全に沈黙します。
一度水濡れでショートした制御盤は、安全上の理由から部分的な修理が認められないことが多く、「エレベーター本体（制御盤およびモーター）の全交換」という最悪の宣告を受けることになります。

その費用は規模にもよりますが、1,000万円〜1,500万円という途方もない金額に上ります。
さらに、部品の納品や入れ替え工事が終わるまでの数ヶ月間、入居者様は毎日階段の上り下りを強いられることになり、大規模な退去ラッシュ（家賃収入の激減）という二次災害まで引き起こしてしまうのです。

機械室周辺での「水かけ調査」は絶対にNG

このような大惨事を防ぐためには、塔屋のわずかな劣化サインを見逃さず、水が制御盤に届く前に的確な雨漏り修理を行うしかありません。

しかし、すでに塔屋内にシミができているような怪しい状態の時に、一般的な業者が行う「散水調査（外からホースで水をかける調査）」を行うのは自殺行為です。
原因を探すためにかけた水が、運悪く制御盤にクリーンヒットしてしまえば、業者の手によって意図的に1,000万円のエレベーターを破壊することになります。

「非破壊検査」で精密機械を守りながら原因を暴く

高電圧の精密機械が密集する超危険地帯において、錦不動産が大阪全域で提供している「精密雨漏り調査」が唯一無二の解決策となります。
私たちは、水を使わない「非破壊検査」によって、安全に雨水のルートを可視化します。

赤外線サーモグラフィ調査
機械室の内部（天井や壁）から赤外線カメラを当て、コンクリートの内部にどれだけの雨水が滞留し、制御盤の真上に危険な「水分の冷え（温度低下）」が迫っていないかを可視化します。
ハイドロパス（微弱電流）調査
塔屋の外側にあるヒビ割れに微弱な電気を流し、その隙間が内部のどこに貫通しているのかを数値でピンポイントに特定します。
これにより、高額なエレベーター設備を一切危険に晒すことなく、100%の原因特定が可能になります。